J’ai réalisé mon premier investissement immobilier en 1994, en achetant un immeuble.

Cet immeuble d’angle, situé en hyper centre-ville d’une ville de taille moyenne (40.000 habitants) est proche d’un parking, d’une place de marché, d’un branchement d’autoroute, d’un lycée et d’une école supérieure, sur un axe passant favorisant l’implantation au rez-de-chaussé d’une surface professionnelle ou commerciale. Cela rejoint les critères d’emplacement dont j’avais parlé dans l’article sur ma technique générale d’investissement

Cet immeuble présentait des volumes importants sur trois niveaux et des facilités pour desservir les étages et l’accès aux différents logements avec la présence d’un grand hall, de larges escaliers accédant aux étages et de grands paliers. Au départ, cet immeuble était composé d’un unique appartement de standing sur deux niveaux (grand volume des pièces).

Sur chaque étage, il était facile de créer quatre studios identiques (25 m² par logement) desservis par une cage d’escalier commune et centrale.

Configuration de l’immeuble : à gauche en 1994 lors de l’achat, puis rénové sur la droite

Cet immeuble présentait la configuration idéale pour avoir au rez-de-chaussé des surfaces à usage pro ou commercial et aux étages plusieurs logements à usage d’habitation.

A gauche, pendant la rénovation et mise aux normes des parties communes pour accéder aux logements. A droite, le résultat final

Les studios de 25 m² sont entièrement rénovés avant location afin de proposer des logements aux normes, fonctionnels et réduire le turn-over. La rénovation concerne les points suivants :

• Changement des fenêtres en double-vitrage;
• Isolation des murs;
• Pose de parquet flottant avec couche d’isolation phonique;
• Création de salles de bain nominatives et indépendantes de la pièce principale;
• Installations électriques neuves avec compteurs privatifs;
• Interphone;
• Kitchenette.

Afin de maîtriser les coûts de rénovations, l’achat du parquet flottant, du carrelage, de la fibre de verre, de la peinture, de l’ intégralité du sanitaire (WC, robinetterie, bac de douche, lavabo, kitchenette) a été réalisé en direct. Cela permet en général une économie d’au moins 30 % sur le montant total du matériel.

Le but étant d’apporter un logement peu énergivore et de ne pas faire partie de la catégorie des "marchands de sommeil" !

Réalisation des studios : modification des étages en plusieurs logements

Il faut également essayer de valoriser les surfaces non exploitées et exploitables : dans le cas de cet immeuble, un grand grenier avec une hauteur importante sous plafond a été aménagé en deux appartements F2.

Au rez-de-chaussée, cet immeuble présentait de beaux volumes, facilement divisibles en plusieurs lots, une grande entrée commune et une arrière-cour et garage d’environ 90 m² transformables. Aujourd’hui, cette surface (arrière-cour et garage) a été réhabilité en surface commerciale.

Grand garage et arrière-cour rénovés en surface commerciale avec grande baie vitrée, donnant sur une rue passante.

Pose de carrelage

La surface commerciale une fois rénovée

Le commerce d’angle (une ancienne boucherie) a été réhabilité :

• Pose de carrelage;
• Plafond isolé et dalles 60×60 suspendues;
• Fenêtres double-vitrage;
• Isolation des murs;
• Installations électriques.

Cela permet de livrer clés en mains (hors décoration et installations spécifiques du locataire) cette surface à location.

Comme pour les studios, le matériel a été acheté en direct.

Une fois rénové, cet immeuble a permis de réaliser quatre studios par étage, deux appartements T2 et quatre surfaces professionnelles au rez-de-chaussée ce qui fait 14 locataires, réduisant les risques locatifs en cas d’impayés.

Paradoxalement, cet immeuble a été acheté plus d’une année après sa mise en vente (prix hors-marché au départ). Des propositions ont été dans un premier temps refusées par les vendeurs. Après plus d’un an et des dégradations apparentes dans l’immeuble (fuites de toiture,…) les vendeurs ont fini par accepter mon offre inférieure au prix de départ.

Cet immeuble a été acheté en 1994 au prix de 608.000 francs (environ 92.700 €), a nécessité une première tranche de travaux de 570.000 francs (environ 86.900 €) pour rénover et modifier les surfaces existantes et une deuxième tranche de travaux en 2009 de 100.000 € pour remise aux normes et valorisation locative des surfaces commerciales au rez-de-chaussée.

Les emprunts ont été effectués à taux fixe avec délégation d’assurance.

Ce premier exemple illustre ma technique d’investissement par rapport aux 7 critères évoqués dans cet article.