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Tout savoir sur la Loi Carrez

ImmoGoodDeal — Mon, 20 Oct 2014 09:43:00 +0200

La loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, dite loi Carrez est une loi française imposant au vendeur d'un lot de copropriété (ou d'une fraction de lot) d'en mentionner la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente.

Elle ne s'applique pas dans le cas de l'achat sur plan, ni à l'achat de terrains à bâtir.

Calcul de la surface privative

La surface privative, appelée superficie Carrez, est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

De plus, les lots et les fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative, comme cela peut être le cas d'une chambre de bonne. La Cour de cassation estime toutefois que « lorsqu'une vente porte sur un appartement constitué par la réunion de plusieurs lots, la superficie des parties privatives à prendre en compte pour l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 18 décembre 1996 (loi Carrez) est celle de l'unité d'habitation, les lots d'une surface inférieure à huit mètres carrés n'ayant pas à être exclus du calcul de la superficie ».

Enfin, les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les boxes, les greniers non aménageables et les places de parking ne sont pas comptabilisés non plus.

Il y a quelques différences avec la surface habitable selon la nature des pièces. Par exemple, une véranda est incluse dans la superficie privative (elle est close, couverte, d'une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m et dans la partie privative, ce qui correspond aux exigences de la Loi Carrez), mais pas dans la surface habitable, qui l'exclut : « Il n'est pas tenu compte de la superficie des [...] vérandas... »

Une jurisprudence de la cour de Versailles indique aussi que la surface occupée par la source de production d'eau chaude sanitaire est elle aussi exclue de la surface privative au sens de la loi Carrez, cet appareil répondant à un besoin essentiel de salubrité d'un logement.

Le mesurage de la surface privative au sens de la loi Carrez peut être réalisé par un professionnel ou par le vendeur. En cas d'erreur, le vendeur ne saurait se retourner avec succès contre le professionnel, la Cour de cassation ayant jugé que « la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue par l'article 46, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965, résultant de la délivrance d'une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas un préjudice indemnisable. Elle ne peut, dès lors, donner lieu à garantie de la part du professionnel de mesurage ». En revanche, la cour d'appel de Paris a jugé que l'erreur de métrage de la part d'un professionnel est constitutive d'une faute à l'origine d'un préjudice – « perte de chance et désagrément d’avoir à restituer une partie du prix de vente » – qui doit être réparé.

Litiges

Si la superficie n'est pas renseignée dans l'acte de vente, l'acheteur peut, dans un délai d'un mois à compter de la signature, intenter une action en nullité de l'acte de vente.
Si la superficie réelle du bien est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l'acte de vente, l'acheteur peut, dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte, demander une diminution de prix proportionnelle à la superficie déclarée en trop.
Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Contenu soumis à la licence CC-BY-SA. Source : Article Loi améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété de Wikipédia en français (auteurs)

Qu'est ce qu'un compromis de vente ?

ImmoGoodDeal — Wed, 01 Oct 2014 10:16:00 +0200

Un compromis de vente appelé également promesse synallagmatique de vente est un type de contrat utilisé dans le domaine immobilier.

La signature d’un compromis de vente est un engagement ferme et définitif d'acheter et de vendre un bien immobilier à un prix et des charges convenus, sous réserve de l'accomplissement de diverses conditions suspensives, notamment, que l'acquéreur obtienne un prêt. La date du transfert de propriété et de jouissance intervient, en principe, à la signature de l'acte authentique de vente établi par un notaire.

Si l'acquéreur ne veut plus acheter alors que toutes les conditions suspensives sont levées (prêt, etc.), le vendeur peut exiger de l'acquéreur le paiement d'une somme dont le montant est fixé dans la clause pénale du contrat (en général 10% du prix de vente). Le vendeur, quant à lui, est obligé de vendre et l'acquéreur peut l'assigner devant le Tribunal de Grande Instance pour l'y contraindre.

Toutefois, une clause dite "pénale" (article 1226 du Code Civil) peut prévoir pour celui qui n'est pas en faute (vendeur ou acquéreur) d'accepter ou non le refus du cocontractant d'exécuter le compromis de vente :

L'indemnité que devra alors verser la partie fautive à l'autre pourra s'élever jusqu'à 10 % du prix de vente : c'est la clause pénale.
En cas d'exécution de cette clause, le montant de l'indemnité pourra cependant être contesté devant un juge (article 1152 du Code Civil).

Les étapes du compromis de vente

L'acquéreur (et non le vendeur) dispose d'un délai de rétractation de 7 jours à compter de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant la vente ou à compter du lendemain de la remise en main propre contre récépissé d'une copie de l'acte et de ses annexes.

Pendant ce délai, l'acquéreur peut renoncer à l'achat du bien sans justification. (article L.271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation) et recouvrer le montant de l'indemnité d'immobilisation versée dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de sa rétractation (article L.271-2 du Code de la Construction et de l'Habitation).

L’acquéreur verse à cette occasion un chèque d’acompte dont le montant varie généralement entre 5 et 10 % du prix de l'acquisition.

Cependant, s’agissant d’une négociation entre le vendeur et l’acquéreur, il peut n’être prévu aucun acompte.

L’acquéreur dispose d’un délai légal minimum d'un mois après la signature pour obtenir son prêt immobilier : c’est une condition suspensive. En cas de non obtention, la vente est annulée.
Le vendeur doit fournir des diagnostics immobiliers (amiante, plomb, performance énergétique etc. …) suivant le bien immobilier, sa date de construction et sa situation géographique.
Pour une copropriété telle que la vente d’un appartement, le vendeur doit fournir entre autres les trois dernières assemblées générales des copropriétaires et l'état descriptif de division-règlement de copropriété.

Signature définitive

Elle intervient en règle générale dans les trois mois qui suivent la signature du compromis de vente. Trois mois au cours desquels le notaire est chargé de purger plusieurs aspects de la vente et réunir quelques documents (droit de préemption de la mairie et/ou des locataires, certificat d'urbanisme, constat d'assainissement, diagnostics obligatoires...).

À cette occasion, les vendeurs et acquéreurs peuvent être représentés chacun par leur propre notaire, sans surcoût. Dans ce cas, les notaires se partagent leurs émoluments.

De par ses conséquences juridiques et fiscales, la rédaction d'un compromis de vente est un acte important car il conditionne la vente/achat futur(e). Les agences immobilières peuvent prendre en charge cette rédaction et ont toutes les capacités pour le faire à condition de détenir les garanties financières suffisantes et également un compte séquestre dédié au versement des arrhes.

La durée du compromis peut être prolongée par un avenant, si les deux parties sont d'accord.

Contenu soumis à la licence CC-BY-SA. Source : Article Compromis de vente de Wikipédia en français (auteurs)

Les diagnostics immobiliers

ImmoGoodDeal — Tue, 23 Sep 2014 09:48:00 +0200

En bâtiment, le diagnostic est la démarche par laquelle l'expert généraliste ou spécialiste évalue un bâtiment selon des indicateurs ou critères propres à l'objet de l'étude.

Un diagnostic immobilier est un contrôle d'une habitation réalisé par un expert. Il aboutit à un bilan de l'état du bien.

En France, la loi oblige le vendeur le bailleur d'un bien immobilier à faire effectuer un diagnostic immobilier de son bien avant la vente ou la location de celui-ci. En fonction de la date de construction ou de l'implantation géographique, le vendeur ou le loueur doit effectuer tout ou partie des diagnostics suivants :

En cas de vente

Amiante : Il s'agit d'établir l'état de présence ou d'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante (article L. 1334-13 du code de la santé publique). Ce diagnostic est obligatoire si le permis de construire de l'immeuble est antérieur au 1er juillet 1997. La durée de validité est illimitée en cas d'absence d'amiante. En cas de présence d'amiante, le diagnostic est valable 3 ans. Il est conseillé de le refaire suite à des travaux.
Termites ou état parasitaire : À effectuer si l'immeuble est situé dans une zone déclarée infestée par la Préfecture (articles L. 133-4 et suivants et R. 133-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation). Valable 6 mois.
Exposition au plomb (peintures) : Pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949, à partir du 12 août 2008, le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) est obligatoire (articles L. 1334-5 et suivants et R. 1334-1 et suivants du code de la santé publique), dans le cadre de la prévention du saturnisme, pour les locations et les parties communes. La durée de validité du CREP est de 1 an si la présence de plomb a été constatée, et illimitée si aucune trace de plomb n'a été constatée ou que les traces relevées sont inférieures à certains seuils. Il est conseillé de le refaire suite à des travaux.
Diagnostic de performance énergétique (DPE) : Durée de validité (articles L. 134-1 à L. 134-5 du code de la construction et de l'habitation; Décret no 2008-1175 du 13 novembre 2008, article 1, relatif aux durées de validité des documents constituant le dossier de diagnostic technique et modifiant l’article R.271-5 du Code de la construction et de l'habitation) : la validité est de dix ans ; ce diagnostic doit être cependant refait si l'habitation a connu des travaux.

Depuis le 1er janvier 2011, il est obligatoire d'afficher l'étiquette du rapport du DPE dans son annonce immobilière, quel que soit le support : sur Internet, sur magazine, en agence ... néanmoins pour la presse papier seul la lettre représentant la classe énergétique est obligatoire.

Entré en application le 1er janvier 2011 en lieu et place du prêt à taux zéro, le PTZ Plus n’exige plus le « diagnostic d'habitabilité et de surface en vue d'un prêt à taux zéro sur un bien de plus de 20 ans ». Par contre, le futur emprunteur doit attester du caractère écologique ou tout au moins des performances de son futur logement.
Diagnostic gaz À établir dans le cas d'une installation intérieure datant de plus de 15 ans (articles L. 134-6 et R. 134-6 et suivants du code de la construction et de l'habitation). Durée de validité 3 ans. Un certificat de type 2 peu servir de diagnostic s'il a moins de 3 ans.
Diagnostic électrique Obligatoire pour toute vente d’un logement dont l’installation a plus de 15 ans (même en cas de rénovation). Réalisé sur l’ensemble de l’installation électrique privative des locaux à usage d’habitation et de leurs dépendances, ce diagnostic doit dater de moins de 3 ans.
État des risques naturels et technologiques (ERNT) : Pour un immeuble dont la commune a publié son Plan Particulier des Risques Naturels ou Technologiques, ou dans des zones sismiques (article L. 125-5 du code de l'environnement). Attestation valable 6 mois.
Attestation de conformité de l'assainissement non collectif (à compter du 1er janvier 2013) (articles L. 271-4 à L. 271-6 et R. 271-5 du code de 'habitation et de la construction et L. 1331-11-1 du code de la santé publique).

Enfin, un autre document peut être réclamé en cas de copropriété, mais il ne figure pas dans le dossier de diagnostic technique :

Métrage Loi Carrez (Superficie Carrez) En application de la Loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, dite loi Carrez (modifiant l'article 46 de la Loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis) : Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot.

En cas de location

Le dossier de diagnostics techniques (DDT) ne contient au maximum 5 diagnostics immobiliers obligatoires.

Diagnostic Amiante (liste A : repérage des flocages, calorifugeages, faux plafond).
État des risques naturels et technologiques (ERNT).
Diagnostic de performance énergétique (DPE).
Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP).
Le mesurage de la superficie habitable sur les baux de location (Loi BOUTIN) institué par la Loi n°2009-323 du 25/03/09 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (ce dernier diagnostic n'a pas obligation d'être réalisé par un diagnostiqueur certifié mais dans le cas contraire il engage la responsabilité du bailleur).

L'ensemble de ces diagnostics sont à la charge du vendeur ou du bailleur. Ils doivent être réalisés par des techniciens certifiés pour les diagnostics plomb, amiante, gaz, électricité, dpe et termites. Il faut vérifier que l'entreprise choisie est assurée correctement (minimum 500 000 € par an et 300 000 € par sinistre) et que les techniciens sont certifiés sur l'ensemble des diagnostics car en cas de litige, la transaction peut être remise en cause. En effet, la production de ces diagnostics exonère le vendeur de la garantie des vices cachés, mais encore faut-il que les contrôles aient été réalisés correctement.

Un diagnostic technique SRU est par ailleurs obligatoire avant la mise en copropriété d’immeuble de plus de 15 ans (Loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 dite Loi SRU).

Le cadre des études peut avoir pour but l'aide à la décision

en gestion technique de parc immobilier
au calcul de la valeur vénale des biens
en rénovation

Les critères d'évaluation

État physique et fonctionnel
Financier
Sécurité incendie
Analyse de matériaux
Performance énergétique

Les méthodes de diagnostic

Méthode EPIQR
Méthode MERIP
Méthode MER HABITAT

La certification des diagnostiqueurs

Depuis le 1er novembre 2007, tous les diagnostiqueurs immobiliers pour pouvoir exercer leur activité doivent se faire certifier par un organisme indépendant et accrédité par le COFRAC (Comité Français d'Accréditation) selon la norme ISO 17024. La certification obtenue par le diagnostiqueur garantit à son client institutionnel ou privé qu’il est détenteur des compétences nécessaires pour réaliser le ou les diagnostics réglementaires, et met fin à l’expression de jugements de valeur souvent subjectifs émanant d’acteurs isolés de la filière professionnelle du diagnostic.

Elle concerne actuellement six diagnostics obligatoires pour la vente d'un bien immobilier : l'amiante, le plomb, le DPE (diagnostic de performance énergétique), les termites, le gaz et l'électricité.

Le processus de certification comprend deux étapes : un examen théorique qui permet l'évaluation des connaissances théoriques requises pour chacun des diagnostics et un examen pratique, qui consiste en une mise en situation virtuelle du candidat pour évaluer son aptitude à la réalisation du diagnostic.

Contenu soumis à la licence CC-BY-SA. Source : Article Diagnostic immobilier de Wikipédia en français (auteurs)

Résumé de la loi Pinel

ImmoGoodDeal — Wed, 17 Sep 2014 09:41:00 +0200

Elle encourage l'achat d'un bien immobilier neuf locatif, en contrepartie d'un avantage fiscal. L'engagement de location est de 6 ans minimum et peux aller jusqu'à 12 ans.

La réduction d'impôt

La réduction d'impôt est calculé sur le montant de l'investissement réalisé.

Elle est définie en fonction de la durée de location :

Location sur 6 ans = 12% de réduction d'impôt
Location sur 9 ans = 18% de réduction d'impôt
Location sur 12 ans = 21% de réduction d'impôt

Le bien immobilier

Le bien immobilier en loi Pinel doit être neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA).

Il doit respecter les normes de performance énergétique. RT2012 ou BBC2005.

Les conditions à remplir

Louer le bien immobilier en résidence principale d'un locataire pendant un minimum de 6 ans.
Le locataire doit être hors du foyer fiscal; il est cependant possible de louer à un ascendant ou descendant.
Respecter les plafonds de loyer en loi Pinel et les zones d'investissement.
Le bien immobilier doit se trouver dans une zone éligible Zone A bis, A, B1 ou B2.

Exemple

Pour un bien de 300 000 €

Sur 6 ans : 15% d'économie d'impôt soit 45 000 € et 7 500€/an
Sur 9 ans : 18% d'économie d'impôt soit 54 000 € et 6 000€/an
Sur 12 ans : 21% d'économie d'impôt soit 63 000 € et 6 000€/an pendant 9 ans et 3 000€/an pendant 3 ans.

Les zones et villes éligibles

Liste des villes et communes éligibles à la loi Pinel par zones.

Source Loi-Pinel

Calcul de rentabilité d'un investissement locatif

ImmoGoodDeal — Wed, 10 Sep 2014 10:53:00 +0200

Le calcul de la rentabilité d'un investissement locatif est primordial pour bien réussir son opération immobilière.

Il faut distinguer la rentabilité brute, nette, nette nette (ou après impôts).

La rentabilité brute se calcule en divisant le loyer brut annuel par le prix de revient initial du bien. Il ne s'agit cependant que d'un indicateur relatif de rentabilité, car ce calcul en pourcentage ne tient pas compte des charges qui viennent grever le revenu annuel (frais de gestion, taxes foncières, entretien du bien ..).

La rentabilité nette correspond à ce qu'il reste vraiment au propriétaire une fois les frais et charges déduits du loyer. Il s'agit du meilleur outil pour comparer deux biens.

La rentabilité nette nette, est la rentabilité réelle une fois que vous avez déduits les revenus et charges de vos impôts. Elle représente le gain réel pour le propriétaire-bailleur.

Pour faciliter les calculs, des simulateurs de rentabilité nette d'un investissement locatif existent en ligne et gratuitement.

Contenu soumis à la licence CC-BY-SA. Source : Article Investissement immobilier locatif de Wikipédia en français (auteurs)

Qu'est ce qu'une SCI ?

ImmoGoodDeal — Mon, 01 Sep 2014 10:19:00 +0200

En droit civil français, une société civile immobilière (SCI) est une société civile, qui a un objet immobilier. Elle est parfois également nommée société de gestion immobilière (SGI). Elle ne saurait être confondue avec la société civile de placement immobilier (SCPI). Elle fait partie des sociétés civiles de patrimoine, qui regroupent les SCI et les sociétés de portefeuille (de gestion de valeurs mobilières).

Mise en place

La création d'une SCI est simple, et les délais sont courts. Cette création est divisée en quatre étapes indispensables, à réaliser chronologiquement.

Statuts

Les statuts de la société peuvent être rédigés par un acte sous seing privé ou par un acte authentique. La SCI a une durée de vie limitée prévue dans ses statuts d'origine. Le Code civil dispose par ailleurs que cette durée ne peut être supérieure à 99 ans. Quant à une éventuelle prorogation elle ne peut être décidée que par un accord entre associés, tant que la SCI existe.

L'inscription au Tribunal de commerce

Le tribunal de commerce inscrit la SCI au Registre du commerce et des sociétés. Pour ce faire, la SCI doit avoir réalisé les démarches précédentes. Une fois les documents demandés par le tribunal fournis, la SCI se verra remettre son K-bis

Capitalisation

Le capital d’une SCI est appelé capital social, ce capital a une influence non négligeable sur la fiscalité, si bien que la nature même du capital va être définie par les objectifs de la SCI. La valeur des parts sociales est égale à l’actif social (les immeubles de la SCI) moins les dettes sociales (emprunt bancaire ou compte courant).

On parle de capital social faible si le montant de l’actif net social est faible, c'est-à-dire lorsque la société a recouru à un emprunt pour acquérir les immeubles. À l’inverse, on parle de capital social fort lorsque l’actif net social est élevé, c’est-à-dire lorsque la société ne s’est pas endettée pour acquérir ses immeubles.

Le capital peut prendre une forme variable. Dans ce cas, le montant du capital minimum et maximum est déterminé dans les statuts. L'avantage est que ce dernier peut varier dans la limite de ces deux valeurs sans qu'il y ait de quelconques formalités à accomplir. La modification du capital dans ces conditions n'entraîne pas la publication d'une annonce légale ni de modification des statuts. Les nouveaux associés (non fondateurs) peuvent aussi conserver l'anonymat et ne pas figurer dans les statuts.

Avantages

C'est une bonne solution pour éviter les blocages pouvant naître de l'indivision, dans la mesure où le désaccord des associés n'empêche pas le(s) gérant(s) de la SCI de prendre les décisions nécessaires à la bonne gestion du patrimoine.
Elle confère un avantage fiscal pour la transmission des parts, dans la mesure où - contrairement à l'immobilier détenu en direct, où seule la valeur « brute » est prise en compte - elle autorise la déduction d'un éventuel endettement pour déterminer la valeur de l'actif net qui sera l'assiette du calcul des droits de mutation.
Elle offre un avantage patrimonial car une SCI peut être donnée partiellement sous forme de donation de parts sociales de manière plus souple qu'un bien immobilier qui suppose la création d'une indivision. Cette procédure, si elle est étalée dans le temps, permet de bénéficier des abattements disponibles dans le droit français pour les dons faits du vivant du donateur, et ainsi d'éluder ou de minorer les droits de succession. De plus, la très grande liberté laissée par le législateur dans la rédaction des statuts de la société permet au donateur de garder le contrôle de la société avec très peu de capital en s'instituant gérant inamovible.
Elle peut constituer une protection contre ses créanciers personnels (en raison de l'absence de facilité de revente des parts).
Elle peut permettre une alternative à la gestion classiquement lourde des biens immobiliers d'un incapable (gestion libre par le gérant dans la limite de l'objet social).
La SCI à capital variable peut permettre l'entrée de nouveaux associés (personnes physiques ou personnes morales) discrètement, sans apparaître dans les statuts

Points négatifs

Les associés d'une SCI sont responsables indéfiniment des dettes de la société sur leurs biens propres. Ainsi un créancier peut se retourner contre les associés pour le paiement des dettes, mais seulement après avoir vainement discuté celles-ci dans le patrimoine de la société. La responsabilité étant illimitée, mais non solidaire, les associés ne seront tenus des dettes dont la société ne peut s'acquitter qu'en proportion de leur participation dans le capital social. Attention donc aux associés incapables juridiquement (dont les mineurs).
Pour que les éventuelles conséquences fiscales produisent tous leurs effets il faut veiller à ce que la SCI ait une réalité et réponde à de nombreuses obligations : juridiques, comptables et fiscales (Assemblée Générale annuelle, tenue d'une comptabilité…), qui peuvent engendrer des coûts.
Le recours à une SCI doit faire l'objet d'une réflexion poussée en amont de l'opération considérée, auprès d'un spécialiste. Une SCI peut se révéler très utile à condition de savoir pourquoi - et donc comment - on la constitue. Avant sa création, on devra s’assurer de savoir dans quelle condition elle pourra potentiellement être dissoute un jour.
L'objet de la société est essentiel. Pour bénéficier de la fiscalité transparente (imposition des associés à l'impôt sur le revenu des personnes physiques), cet objet doit être civil. Si la société exerce une activité commerciale, elle sera en effet soumise à l'impôt sur les sociétés.
Se méfier de l’apparente simplicité juridique a priori de cette forme juridique de société.

Comptabilité

Une fois la SCI immatriculée, le gérant doit tenir une comptabilité car : • le fisc peut lui demander des justifications ; • doit effectuer une présentation annuelle des comptes pour approbation par l'assemblée des associés. Cette obligation se justifie d'autant plus que les associés sont indéfiniment responsables des dettes sociales proportionnellement à leur apport.

Les SCI sont majoritairement des sociétés dites « fiscalement transparentes », c'est-à-dire que, sauf option pour l'impôt sur les sociétés, ce sont les associés qui sont personnellement redevables de l'impôt en fonction de leur catégorie d'imposition et à due proportion de leur participation au capital. Par exemple l'associé personne physique sera imposé selon les règles des revenus fonciers (loyers encaissés et charges décaissées).

L'option pour l'impôt sur les sociétés autorise la déduction de l'amortissement des immeubles du résultat fiscal. Cette option peut aussi être retenue dans une optique de capitalisation des revenus (la distribution de dividendes aux associés étant facultative). La SCI est alors qualifiée de « fiscalement opaque ».

Contenu soumis à la licence CC-BY-SA. Source : Article Société civile immobilière de Wikipédia en français (auteurs)

Qu'est ce qu'un investissement immobilier locatif ?

ImmoGoodDeal — Fri, 22 Aug 2014 10:45:00 +0200

L’investissement immobilier locatif consiste à acheter un logement immobilier pour le louer, afin de se construire un patrimoine et de percevoir des revenus complémentaires ou de défiscaliser

L'investissement locatif concerne tout bien immobilier qui se loue. Un investisseur pourra ainsi réaliser un investissement locatif en achetant puis en mettant en location un appartement, une cave, un parking, un local commercial ou encore un immeuble composé de plusieurs lots. Cette pratique d'investissement locatif peut se réaliser en achetant un bien puis en le mettant à la location à autrui, ou en achetant un bien vendu avec locataire. La deuxième hypothèse permet d'avoir une visibilité directe sur la rentabilité locative du bien en question.

Le bien immobilier peut être neuf ou ancien. Dans la majorité des cas, l'achat du bien immobilier se fait à crédit, et les loyers perçus permettent de rembourser une partie des mensualités du prêt. Les programmes défiscalisant se situent dans l'immobilier neuf (Robien, Scellier, Loi Duflot).

Les motivations liées à la décision d'investissement locatif ne sont pas uniquement liées à une motivation financière unique. De multiples facteurs peuvent intervenir dans sa formation. Un investissement immobilier locatif réussi suppose donc de maîtriser plusieurs aspects successifs : la rationalité de la décision d'investir (l'aspect stratégique lié à l'objectif principal), la sélection du bien immobilier qui sera le support de l'investissement, son financement et sa gestion dans le temps afin d'assurer la pérennité des revenus.

À cet égard, le critère de la rentabilité est celui qui est le premier évoqué pour juger du rendement locatif d'un bien immobilier.

À noter aussi que l'investissement immobilier locatif peut se faire de manière directe, par l'achat d'un bien immobilier neuf ou ancien, ou de manière indirecte, par l'achat de ce que l'on appelle la "pierre papier", par exemple des parts de SCPI.

Certaines lois françaises permettent également de défiscaliser, c'est-à-dire d'investir tout en réduisant ses impôts. Depuis 1984 une kyrielle de dispositifs fiscaux se sont ainsi succédé, toutes tendances politiques confondues, pour proposer un cadre institutionnel à l'investissement locatif et soutenir le secteur de la construction tout en renforçant l'offre de logements neufs privés ou intermédiaires.

Contenu soumis à la licence CC-BY-SA. Source : Article Investissement immobilier locatif de Wikipédia en français (auteurs)

L’investissement immobilier locatif, toujours accessible ?

Patrice K. — Tue, 19 Aug 2014 18:44:00 +0200

Est-il toujours possible de bâtir un patrimoine immobilier locatif en partant de « peu » pour se libérer à terme d’une rémunération salariale, ou pour se constituer une retraite par capitalisation ?

Ma réponse est oui, mais encore faut-il commencer le plus tôt possible, respecter des règles précises afin d’éviter certaines erreurs, aimer bien évidemment la pierre, prendre quelques risques mesurés et travailler plus durant la phase d’achat et de rénovation.

Je l’affirme en vous apportant ma solution, la technique que j’ai validée et approuvée depuis près de 20 ans.

J’ai débuté à l’âge de 20 ans environ, animé très tôt par un esprit entrepreneurial. Après un bac B à 18 ans et quelques mois passés sur les bancs de la Fac, j’ai pris le risque de « brûler » cette étape et de me confronter directement à la réalité du terrain : c’était mon choix.

Je me définis donc comme un autodidacte, ce que je revendique sans honte. Je suis issu d’une famille de classe moyenne : mes parents avaient une petite entreprise textile en sous-traitance, entreprise qui, comme toutes les autres a déposé le bilan dans les années 80 suite à la pression des donneurs d’ordres délocalisant leur production dans les pays de l’Est, au Maghreb et au Portugal. Je ne suis donc pas issu d’un milieu aisé, même si je n’ai jamais manqué de rien, raisonnablement, durant mon enfance.

J’étais conscient dès le départ qu’il fallait que je travaille beaucoup plus que les autres pour combler un retard de formation universitaire, et qu’en cas d’échec ma réintégration sur le marché de l’emploi serait compliquée.

J’ai démarré ma première création d’entreprise avec l’équivalent de 15.000 euros. Cet argent, je l’ai acquis via les économies d’enfance et surtout la vente de caleçons le soir dans les résidences universitaires : c’était l’époque où le caleçon était tendance ! Avec les chutes de tissu de l’atelier de mes parents, j’ai fait coudre à bas prix des caleçons sur lesquels étaient floqués des motifs… disons paillards !

Entre 20h et 22h, carton plein tous les soirs : je partais avec un sac de caleçons, je rentrais le sac vide et le portefeuille plein. Je vendais en dessous du marché et le motif phallique faisait beaucoup rire filles et garçons !

Bref, je trouve que réunir 15 000 euros pour créer une entreprise, votre entreprise, réaliser votre projet ou votre rêve professionnel c’est possible. Aujourd’hui par exemple, on peut faire appel au financement collaboratif, au crowdfunding… Des solutions existent pour une bonne idée ou un bon profil d’entrepreneur !

J’ai donc créé ma première entreprise dans le domaine automobile (vente de véhicules d’occasion et de pièces automobiles). Dans les années 1990, mon comptable de l’époque, de cinq ans mon aîné et avec qui j’avais des affinités m’invite à dîner sur Lille (Et oui, je suis du nord-pas-de-calais, plus précisément du croissant minier de Lens, « région défavorisée »… Un obstacle de plus?). Avant de partir au restaurant, il me dit devoir passer récupérer un loyer dans un immeuble qu’il vient d’acheter avec son associé. En arrivant devant l’immeuble, il me dit :

Vois-tu, on a acheté cet immeuble 350.000 francs (environ 53.000€), on a fait 4 appartements et les locataires paient des loyers raisonnables. La somme des loyers est supérieure au remboursement bancaire : ça se paie tout seul sans rien faire…

En rentrant de Lille, sur la route, je réfléchis à ce qu’il m’a dit, et je me suis dit :

Je ne suis pas plus bête que lui : je peux appliquer une partie de sa méthode;
Si je me plante dans mes activités professionnelles (société automobile : la création d’entreprise semblait plus risquée !), j’aurai à terme des revenus locatifs permettant de travailler différemment. De toute façon, je ne « vaux rien ou peu » sur le marché du travail sans formation théorique;
A terme, cela paraissait possible de vivre de mes revenus locatifs et pour une passion !

J’ai pris la décision, à l’époque et sans connaître le milieu immobilier, d’investir dans un premier immeuble à usage locatif à Lens, en copiant en partie la méthode de mon ami : il faut s’inspirer de ce qui fonctionne ! C’était en Septembre 1994.

C’est vrai, à cette époque l’immobilier n’avait pas encore pris la valorisation importante d’aujourd’hui : les prix d’achat étaient raisonnables, et la Bourse faisait toujours mieux sur le long terme que l’immobilier. C’était donc le bon moment, ou plus précisément encore un bon moment pour investir dans l’immobilier locatif. A cette époque, beaucoup ne pensaient pas encore à investir dans l’immobilier. Je n’étais pas un précurseur mais ce n’était pas la « fureur » immobilière des années 2005 à 2008 !

J’ai fait les constats suivants :

Investir en Bourse… il faut du cash, et ce n’est pas donné à tout le monde. Les effets de levier se font avec des lignes comptables importantes;
Créer une entreprise, c’est possible avec peu et en acceptant la part de risque.

Et pour ceux ayant du talent, ils finissent souvent par réussir, en provoquant aussi la chance !

A l’époque, ma conclusion était donc qu’il n’y avait que l’immobilier où l’on pouvait investir avec un faible apport et un emprunt bancaire complémentaire. La technique de base étant l’achat d’un immeuble au prix du marché (si possible en dessous), des travaux de rénovation (travaux déductibles et donc déficit foncier) , une division d’immeuble en plusieurs surfaces locatives (division des risques locatifs en cas d’impayés) et la mise en location en direct pour faire payer indirectement les remboursements bancaires par les locataires. Cela constituera à terme un patrimoine en vue d’une revente avec plus-value ou de revenus locatifs.

J’affirme donc que pour beaucoup d’entre nous, et ceux qui veulent réussir, on peut se constituer un patrimoine immobilier locatif en partant de peu. Cependant, il ne faut pas se tromper sur le premier investissement car de la réussite de celui-ci dépendra d’autres acquisitions.

Pourquoi une SCI? Il est préférable de créer une Société Civile Immobilière (SCI) : les revenus locatifs sont imposés sous le régime des revenus fonciers et les charges des travaux sont déductibles des loyers lorsque vous déclarez au fisc. Vous pouvez créer des déficits fonciers qui viennent s’imputer sur vos revenus fonciers dans la limite de 10.700€ par an. Le surplus et les intérêts d’emprunt s’imputent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Ce mécanisme via une SCI permettra de baisser votre base d’imposition et donc de payer moins d’impôts.

Vous pensez peut-être : que va-t-il vendre, où est le piège ? Je ne vends rien, je partage mon expérience et vous oriente vers un concept novateur sur Internet pour l’investissement immobilier : ImmoGoodDeal.fr.

En effet, je pense aujourd’hui que la réussite immobilière est encore possible mais plus difficile (à vous de positionner votre « curseur réussite » où vous le souhaitez!). J’ai donc eu l’idée de proposer via une plate-forme communautaire une solution novatrice pour investir dans l’immobilier locatif, idée basée en partie sur ma propre expérience et analyse.

L’idée m’est venue lors de discussions avec des amis :

Si tu achètes un immeuble on aimerait bien participer, tu peux penser à moi, je peux faire partie de l’opération ou du tour de table.

De plus, j’ai moi-même manqué des « affaires » sur des dossiers « trop gros » pour moi : soit par peur, soit l’investissement à cette époque était trop lourd et les banques ne m’auraient pas suivi, voire par manque d’un associé complémentaire.

Aujourd’hui, avec une baisse de confiance dans les placements financiers, l’investissement immobilier contrôlé en direct apparaît à mon sens comme un bon support en vue d’un complément de retraites par capitalisation face à un système par répartition qu’il sera difficile de maintenir en l’état.

Enfin, malgré une société individualiste, je pense que nous allons nous orienter vers une économie collaborative et transversale, caractérisée par l’association de ceux qui partagent un même but.

Partant de ces constats, j’ai créé ImmoGoodDeal.

ImmoGoodDeal a pour vocation de vous permettre d’investir dans l’immobilier locatif plus facilement grâce aux conditions novatrices proposées sur le site.

ImmoGoodDeal est un site communautaire de mise en relation qui permet de trouver un ou des associé(s) afin d’investir dans l’immobilier.

Si vous trouvez un ou plusieurs associé(s) afin d’investir, la création d’une SCI sera judicieuse : vous détiendrez alors des parts sociales en fonction de vos apports respectifs.

Depuis peu, les acquéreurs reprennent la main, la tendance est à la baisse des prix, et vraisemblablement les banques proposeront encore de bons taux en 2014 (malgré une remontée des taux à prévoir). En cas de crise, la pierre reste la pierre.

Pour conclure, ImmoGoodDeal est développé par une PME de création et de gestion de sites internet que j’ai créé dans les années 2000.

Notre PME continue aujourd’hui d’innover et de proposer de nouveaux services : ImmoGoodDeal fait partie de cette philosophie !

N’hésitez pas à consulter la rubrique Le Concept pour vous faire une idée.

Ma technique d’investissement immobilier en 7 points clés

Patrice K. — Wed, 13 Aug 2014 13:25:00 +0200

Avant de détailler mes expériences concrètes, je vous présente ma technique générale d’investissement dans l’immobilier locatif.

Il s’agit de la transformation d’un bien immobilier d’occasion (de type immeuble ou maison présentant une configuration intéressante) en plusieurs surfaces locatives. Le but est de diviser les surfaces existantes, ce qui implique souvent une rénovation de l’immeuble : c’est avec cette technique, à mon sens, que les rentabilités seront les meilleures.

Voici 7 points clés, que j’ai utilisé avec succès de 1994 à 2008, de la prospection au financement pour s’assurer à mon avis le meilleur investissement possible.

Entre 2008 et 2012, les prix de vente des immeubles étant trop élevés, l’investissement immobilier locatif était moins judicieux et la rentabilité faible voire négative. Aujourd’hui, la tendance baissière du marché immobilier et des taux bancaires attractifs (moins de 3%) permettent de réinvestir dans de bonnes conditions dans l’immobilier locatif.

1 – L’emplacement

L’emplacement d’un bien immobilier est naturellement important lors d’une acquisition, il est important de se poser quelques questions élémentaires lors de la prospection :

Le bien est-il proche du centre ville, d’un lycée ou d’une université, de commerces ?
Le bien est-il proche d’un embranchement d’autoroute, d’une gare routière/SNCF, d’un arrêt de bus, d’un parking public ou privé ?
Votre investissement est-il dans une ville dynamique? Y-a-t-il des projets de développement urbain? (tram,métro…) Y-a-t-il un projet de réhabilitation d’un quartier ?

Plusieurs réponses positives à ces questions indiquent une qualité d’emplacement supérieure de votre futur immeuble.

Aussi, il est important de connaître le prix de vente au mètre carré pour des biens similaires du secteur concerné, en passant soit par les notaires et agences immobilières, soit par Internet. En couplant cet indicateur et la qualité de l’emplacement du bien, vous pouvez déterminer si le prix de vente du bien est surévalué ou non. Connaître les délais de revente du secteur est utile pour le futur : gardez à l’esprit qu’il est « assez facile » d’acheter, mais plus difficile de revendre dans le cas d’une erreur !

Enfin, il faut également connaître la tendance du marché : questionnez les professionnels pour savoir ce qui se loue (studio, T2,T3, idem pour les rez-de-chaussé à usage professionnel ou commercial), dans quelles fourchettes de prix et de délais, voire passez une petite annonce de location prospective sur un bien que vous envisagez d’acheter et les réponses obtenues !

2 – Le type de bien

Pour l’acquisition d’un immeuble à usage locatif, il est important de pouvoir diviser le risque locatif et donc d’avoir plusieurs locataires. En effet, en cas d’impayés d’un locataire les autres assument partiellement votre remboursement bancaire. Il faut évaluer un immeuble sur sa facilité à le diviser en plusieurs lots. N’hésitez pas à mutualiser les idées avec vos proches si vous avez du mal à vous projeter dans le futur : peut-on transformer cet immeuble? Si oui, en combien de logements? L’accès aux étages est-il facile ?

Ma préférence se porte sur un rez-de-chaussée loué en local commercial/professionnel, et des logements d’habitation aux étages, avec si possible un minimum de 4 locataires par immeuble.

Pour le rez-de-chaussée, analysez la présence aux alentours de locaux professionnels ou commerciaux, ce qui pourrait indiquer une certaine pertinence dans l’implantation d’une nouvelle activité ou ce qui pourrait être crée comme activité complémentaire.

Pour les logements d’habitation, privilégiez les logements de petites surfaces destinés aux étudiants et personnes démarrant dans la vie active : studio de 20 m², T2 jusqu’à 45 m² car la rentabilité est meilleure au m², les loyers sont modérés (de 380 a 550 euros hors grandes villes) et donc plus faciles à louer. Au dessus de cette fourchette de prix, il devient plus difficile de trouver rapidement des locataires et la location de T3 s’adresse généralement aux familles avec enfants. Ces familles présentent en général plus de stabilité, mais aussi plus de difficultés en cas d’impayés (c’est un choix locatif).

Pour vérifier la compatibilité de l’immeuble avec un tel projet, il faut commencer par s’assurer de la présence d’une entrée commune suffisante (accès rdc et étages, ou à la limite 2 entrées distinctes).

Ensuite, il faut vérifier les raccordements au tout à l’égout pour l’ensemble des étages et donc des lots à créer (contraintes techniques : si celles-ci ne sont pas réalisables,il sera difficile de diviser votre immeuble à moindres frais). Si vous souhaitez diviser un étage en 3 appartements T2, il faut penser en premier lieu aux raccords tout à l’égout et arrivées d’eau pour chaque appartement. Les installations électriques (colonnes montantes) sont moins contraignantes. Il est maintenant temps d’évaluer l’état du bien !

3 – L’état du bien

Il faut en premier lieu vérifier la toiture. Une toiture en bon état réduit grandement la facture des travaux : vérifiez par exemple la présence de fuites, allez visiter quand il pleut! Il y a en outre d’autres facteurs importants à analyser :

Le nombre de compteurs edf, gaz et eau;
L’état des fenêtres : est-ce du double vitrage ?
L'état de l’installation électrique;
L’état des murs, l’humidité ambiante;
Les constats existants (présence d’amiante, insectes…).

Tous ces éléments vont déterminer le coût de l’enveloppe travaux nécessaire pour rénover votre bien. Il est nécessaire de faire passer des entreprises de rénovation dès le début des négociations avec le vendeur, afin d’avoir des devis avant l’acquisition.

4 – Achat et prix

En général, il y a deux façons de faire une « bonne affaire » :

Etre le premier sur une authentique bonne affaire. C’est difficile car il faut avoir un réseau d’informations (agences, assureurs ayant connaissance de successions, relations avec du personnel d’études notariales…)
Etre le dernier ! De nombreux biens sont au départ surévalués par les agences ou les vendeurs. Des offres sont alors proposées, et successivement refusées. Le temps passe, et les vendeurs finissent par baisser les prix (droits de succession et factures à payer, etc.). Généralement, ceux ayant fait une offre au départ sont passés à autre chose, en quête d’un autre investissement. Arriver après la bataille…ça fonctionne! Demandez à l’agence s’il y a déjà eu une baisse de prix, des offres refusées et la date de mise en vente. Ne pas hésiter à proposer une baisse des prix si le bien est en vente depuis un certain temps : vous êtes en position de force, c’est un avantage.

En règle générale il faut toujours vérifier si le prix colle au marché : prix au m², et comparaison avec les ventes réalisées dans le secteur. Il ne faut jamais hésiter à marchander le prix et à faire des contre-propositions.

5 – Les travaux

Pour les travaux, il est important de diviser le risque autant que possible : il convient de faire appel à plusieurs entreprises et de demander plusieurs devis. Sélectionnez une entreprise par corps d’état (second oeuvre, électricité, plomberie, peinture, carrelage…) Certes, c’est plus de temps passé pour sélectionner les entreprises, mais en cas de problèmes avec une entreprise celle-ci est focalisée sur un seul corps d’état dans votre immeuble. Faites au moins trois devis par corps d’état et n’hésitez pas à « convoquer » en même temps les entreprises concurrentes…afin d’obtenir des devis serrés!

Si possible, achetez une partie du matériel en direct : carrelage, parquet, sanitaires, robinetterie, toile de verre, etc. C’est facile et vous évitez de payer une marge importante que les entrepreneurs prennent sur ces matériaux. C’est possible sans être pro, mais si vous êtes une SCI ouvrez un compte pro chez des distributeurs de matériel afin de bénéficier de tarifs remisés.

Il est important de ne payer les travaux qu’a l’avancement de ceux-ci : un acompte au départ est souvent nécessaire pour sceller un contrat, mais ne payez pas 30% au bon de commande! Proposez 10% au démarrage du chantier puis paiements à l’avancement du chantier.

Demandez des renseignements sur la santé financière des entreprises de travaux que vous allez sélectionner et éventuellement la possibilité de voir leurs dernières réalisations. Si celles-ci souhaitent une garantie de paiement, donnez vos contacts bancaires.

Un immeuble ayant beaucoup de travaux va vous permettre de réduire vos impôts si votre SCI est à l’IR (Impôt sur le Revenu). Néanmoins vérifiez si ceux-ci sont éligibles au déficit foncier (Se renseigner auprès des impôts). En règle générale il ne faut pas augmenter la surface de votre immeuble nécessitant l’obtention d’un permis de construire. Les travaux déductibles sont d’ordinaire ceux destinés à une rénovation de surfaces existantes à usage d’habitation et pro dans une certaine limite.

Achetez et financez vos travaux impérativement avec des traces comptables. Sur chaque facture, il faut faire apparaître l’adresse du chantier, ne pas payer « au noir » vos travaux : aucun intérêt puisque vos travaux sont déductibles de vos revenus fonciers !

6 – La location

Louez en direct afin de réduire les frais d’actes du bail et de sélectionner vos locataires! Pour les logements, utilisez les sites gratuits d’annonces, mais parallèlement mettez vos biens à louer sans exclusivité dans 2 agences (pas plus) et essayez de ne pas payer de frais (ceux-ci seront à la charge du locataire).

Pour le local professionnel/commercial, il est préférable de faire appel aux agences. Celles-ci disposent d’une expertise métier et auront plus facilement en portefeuille des locataires potentiels. Négociez les frais : si possible, ceux-ci devraient être à la charge du locataire. Cela n’empêche pas de passer des annonces en direct mais vous aurez vraisemblablement des dossiers de moins bonne qualité.

7 – Financement et assurance

Faites jouer la concurrence pour le financement : consultez votre banque mais également d’autres. Des écarts significatifs peuvent apparaître! (Par exemple, 0,2% sur dix ans représentent des sommes importantes sur le montant financé en intérêts en moins). A noter cependant qu’avant, les banques finançaient un bien jusqu’à 110% (achat + frais d’acquisition). Aujourd’hui il est nécessaire d’autofinancer au moins les frais d’acquisition.

Enfin, privilégiez la délégation d’assurance pour couvrir votre prêt : elle est souvent moins élevée que celle proposée par la banque réalisant votre financement. Là-aussi, négociez avec votre banque car celle-ci va essayer de vous vendre sa propre assurance, souvent plus élevée.

Cette technique est celle que j’ai appliqué a la lettre à partir de 1994, date à laquelle je n’avais pas d’expérience spécifique liée à l’immobilier. Avec ces cas concrets que je vais vous présenter (un par mois), j’affirme et je démontre qu’il est encore possible de se constituer un patrimoine immobilier locatif.

Certes, c’est plus compliqué aujourd’hui mais toujours possible.

Pour finir, dans votre plan de financement représentant l’acquisition, les travaux, la durée de l’emprunt et le taux, une mensualité bancaire sera à payer auprès de votre banque. Il est important en face de cette échéance financière de faire apparaître la somme totale de vos loyers. Veillez donc dans le meilleur des cas à ce que la somme des loyers soit supérieure au montant du remboursement.

La rentabilité de votre investissement dépendra donc des critères évoqués ci-dessus. Pour calculer la rentabilité brute d’un investissement, la formule est Taux de rentabilité brute = 100 x (loyer mensuel x 12) divisé par le prix d’acquisition.

Par exemple, un immeuble acheté 200.000 euros qui rapporte 16.000€ de loyers par an a une rentabilité brute de 8%.

Nous vous proposons via ImmoGoodDeal une solution novatrice pour mettre le pied à l’étrier et peut-être à terme vivre de revenus locatifs, ou vous constituer une retraite par capitalisation.

ImmoGoodDeal : l’investissement immobilier collaboratif

Patrice K. — Fri, 08 Aug 2014 13:11:00 +0200

Les rendements d’épargne s’effondrent, le financement et les prestations des retraites par répartition s’annoncent de plus en plus difficile : il semble impératif de se procurer à termes des revenus complémentaires.

L’investissement immobilier locatif est une des solutions : avec un apport personnel et un emprunt bancaire, et grâce aux loyers payés par les locataires qui indirectement remboursent vos emprunts, vous vous constituez à terme des revenus complémentaires.

Je pense qu’il est toujours possible d’investir dans l’immobilier locatif, même s’il est vrai que c’est plus difficile aujourd’hui. Malgré une société aujourd’hui individualiste, l’individu devra évoluer rapidement vers l’idée de s’associer avec ceux qui partagent les mêmes idées ou les mêmes buts, dans une transition vers une économie collaborative. ImmoGoodDeal propose d’appliquer ces concepts à l’investissement immobilier destiné à l’usage locatif.

ImmoGoodDeal est un service de mise en relation afin d’investir avec des associés dans des biens immobiliers à usage locatif. Il devient dès lors possible plus facilement :

De réaliser un premier investissement que vous n’auriez pas pu réaliser seul et ainsi vous constituer à terme un capital immobilier ou des revenus complémentaires;
De faciliter le financement auprès des banques;
D’associer les compétences de chacun : un électricien permettra de réduire les coûts de rénovation grâce à a ses compétences;
De bénéficier de l’effet de levier et pouvoir investir dans des biens plus importants, présentant généralement une meilleure rentabilité.

Le site permettra de fédérer une communauté autour de biens immobiliers mis en ligne par des professionnels (agences, notaires) ou des particuliers. Puisque vous avez peut-être déjà un projet d’investissement et qu’il ne vous manque que des partenaires, vous pourrez également importer un bien qui vous intéresse pour le proposer à d’éventuels associés.

Mon premier investissement immobilier en 1994

Patrice K. — Tue, 05 Aug 2014 11:20:00 +0200

J’ai réalisé mon premier investissement immobilier en 1994, en achetant un immeuble.

Cet immeuble d’angle, situé en hyper centre-ville d’une ville de taille moyenne (40.000 habitants) est proche d’un parking, d’une place de marché, d’un branchement d’autoroute, d’un lycée et d’une école supérieure, sur un axe passant favorisant l’implantation au rez-de-chaussé d’une surface professionnelle ou commerciale. Cela rejoint les critères d’emplacement dont j’avais parlé dans l’article sur ma technique générale d’investissement

Cet immeuble présentait des volumes importants sur trois niveaux et des facilités pour desservir les étages et l’accès aux différents logements avec la présence d’un grand hall, de larges escaliers accédant aux étages et de grands paliers. Au départ, cet immeuble était composé d’un unique appartement de standing sur deux niveaux (grand volume des pièces).

Sur chaque étage, il était facile de créer quatre studios identiques (25 m² par logement) desservis par une cage d’escalier commune et centrale.

Configuration de l’immeuble : à gauche en 1994 lors de l’achat, puis rénové sur la droite

Cet immeuble présentait la configuration idéale pour avoir au rez-de-chaussé des surfaces à usage pro ou commercial et aux étages plusieurs logements à usage d’habitation.

A gauche, pendant la rénovation et mise aux normes des parties communes pour accéder aux logements. A droite, le résultat final

Les studios de 25 m² sont entièrement rénovés avant location afin de proposer des logements aux normes, fonctionnels et réduire le turn-over. La rénovation concerne les points suivants :

Changement des fenêtres en double-vitrage;
Isolation des murs;
Pose de parquet flottant avec couche d’isolation phonique;
Création de salles de bain nominatives et indépendantes de la pièce principale;
Installations électriques neuves avec compteurs privatifs;
Interphone;
Kitchenette.

Afin de maîtriser les coûts de rénovations, l’achat du parquet flottant, du carrelage, de la fibre de verre, de la peinture, de l’ intégralité du sanitaire (WC, robinetterie, bac de douche, lavabo, kitchenette) a été réalisé en direct. Cela permet en général une économie d’au moins 30 % sur le montant total du matériel.

Le but étant d’apporter un logement peu énergivore et de ne pas faire partie de la catégorie des "marchands de sommeil" !

Réalisation des studios : modification des étages en plusieurs logements

Il faut également essayer de valoriser les surfaces non exploitées et exploitables : dans le cas de cet immeuble, un grand grenier avec une hauteur importante sous plafond a été aménagé en deux appartements F2.

Au rez-de-chaussée, cet immeuble présentait de beaux volumes, facilement divisibles en plusieurs lots, une grande entrée commune et une arrière-cour et garage d’environ 90 m² transformables. Aujourd’hui, cette surface (arrière-cour et garage) a été réhabilité en surface commerciale.

Grand garage et arrière-cour rénovés en surface commerciale avec grande baie vitrée, donnant sur une rue passante.

Pose de carrelage

La surface commerciale une fois rénovée

Le commerce d’angle (une ancienne boucherie) a été réhabilité :

Pose de carrelage;
Plafond isolé et dalles 60×60 suspendues;
Fenêtres double-vitrage;
Isolation des murs;
Installations électriques.

Cela permet de livrer clés en mains (hors décoration et installations spécifiques du locataire) cette surface à location.

Comme pour les studios, le matériel a été acheté en direct.

Une fois rénové, cet immeuble a permis de réaliser quatre studios par étage, deux appartements T2 et quatre surfaces professionnelles au rez-de-chaussée ce qui fait 14 locataires, réduisant les risques locatifs en cas d’impayés.

Paradoxalement, cet immeuble a été acheté plus d’une année après sa mise en vente (prix hors-marché au départ). Des propositions ont été dans un premier temps refusées par les vendeurs. Après plus d’un an et des dégradations apparentes dans l’immeuble (fuites de toiture,…) les vendeurs ont fini par accepter mon offre inférieure au prix de départ.

Cet immeuble a été acheté en 1994 au prix de 608.000 francs (environ 92.700 €), a nécessité une première tranche de travaux de 570.000 francs (environ 86.900 €) pour rénover et modifier les surfaces existantes et une deuxième tranche de travaux en 2009 de 100.000 € pour remise aux normes et valorisation locative des surfaces commerciales au rez-de-chaussée.

Les emprunts ont été effectués à taux fixe avec délégation d’assurance.

Ce premier exemple illustre ma technique d’investissement par rapport aux 7 critères évoqués dans cet article.