L’investissement immobilier locatif, toujours accessible ?

2014-08-19T18:44:00+02:00

Est-il toujours possible de bâtir un patrimoine immobilier locatif en partant de « peu » pour se libérer à terme d’une rémunération salariale, ou pour se constituer une retraite par capitalisation ?

Ma réponse est oui, mais encore faut-il commencer le plus tôt possible, respecter des règles précises afin d’éviter certaines erreurs, aimer bien évidemment la pierre, prendre quelques risques mesurés et travailler plus durant la phase d’achat et de rénovation.

Je l’affirme en vous apportant ma solution, la technique que j’ai validée et approuvée depuis près de 20 ans.

J’ai débuté à l’âge de 20 ans environ, animé très tôt par un esprit entrepreneurial. Après un bac B à 18 ans et quelques mois passés sur les bancs de la Fac, j’ai pris le risque de « brûler » cette étape et de me confronter directement à la réalité du terrain : c’était mon choix.

Je me définis donc comme un autodidacte, ce que je revendique sans honte. Je suis issu d’une famille de classe moyenne : mes parents avaient une petite entreprise textile en sous-traitance, entreprise qui, comme toutes les autres a déposé le bilan dans les années 80 suite à la pression des donneurs d’ordres délocalisant leur production dans les pays de l’Est, au Maghreb et au Portugal. Je ne suis donc pas issu d’un milieu aisé, même si je n’ai jamais manqué de rien, raisonnablement, durant mon enfance.

J’étais conscient dès le départ qu’il fallait que je travaille beaucoup plus que les autres pour combler un retard de formation universitaire, et qu’en cas d’échec ma réintégration sur le marché de l’emploi serait compliquée.

J’ai démarré ma première création d’entreprise avec l’équivalent de 15.000 euros. Cet argent, je l’ai acquis via les économies d’enfance et surtout la vente de caleçons le soir dans les résidences universitaires : c’était l’époque où le caleçon était tendance ! Avec les chutes de tissu de l’atelier de mes parents, j’ai fait coudre à bas prix des caleçons sur lesquels étaient floqués des motifs… disons paillards !

Entre 20h et 22h, carton plein tous les soirs : je partais avec un sac de caleçons, je rentrais le sac vide et le portefeuille plein. Je vendais en dessous du marché et le motif phallique faisait beaucoup rire filles et garçons !

Bref, je trouve que réunir 15 000 euros pour créer une entreprise, votre entreprise, réaliser votre projet ou votre rêve professionnel c’est possible. Aujourd’hui par exemple, on peut faire appel au financement collaboratif, au crowdfunding… Des solutions existent pour une bonne idée ou un bon profil d’entrepreneur !

J’ai donc créé ma première entreprise dans le domaine automobile (vente de véhicules d’occasion et de pièces automobiles). Dans les années 1990, mon comptable de l’époque, de cinq ans mon aîné et avec qui j’avais des affinités m’invite à dîner sur Lille (Et oui, je suis du nord-pas-de-calais, plus précisément du croissant minier de Lens, « région défavorisée »… Un obstacle de plus?). Avant de partir au restaurant, il me dit devoir passer récupérer un loyer dans un immeuble qu’il vient d’acheter avec son associé. En arrivant devant l’immeuble, il me dit :

Vois-tu, on a acheté cet immeuble 350.000 francs (environ 53.000€), on a fait 4 appartements et les locataires paient des loyers raisonnables. La somme des loyers est supérieure au remboursement bancaire : ça se paie tout seul sans rien faire…

En rentrant de Lille, sur la route, je réfléchis à ce qu’il m’a dit, et je me suis dit :

Je ne suis pas plus bête que lui : je peux appliquer une partie de sa méthode;
Si je me plante dans mes activités professionnelles (société automobile : la création d’entreprise semblait plus risquée !), j’aurai à terme des revenus locatifs permettant de travailler différemment. De toute façon, je ne « vaux rien ou peu » sur le marché du travail sans formation théorique;
A terme, cela paraissait possible de vivre de mes revenus locatifs et pour une passion !

J’ai pris la décision, à l’époque et sans connaître le milieu immobilier, d’investir dans un premier immeuble à usage locatif à Lens, en copiant en partie la méthode de mon ami : il faut s’inspirer de ce qui fonctionne ! C’était en Septembre 1994.

C’est vrai, à cette époque l’immobilier n’avait pas encore pris la valorisation importante d’aujourd’hui : les prix d’achat étaient raisonnables, et la Bourse faisait toujours mieux sur le long terme que l’immobilier. C’était donc le bon moment, ou plus précisément encore un bon moment pour investir dans l’immobilier locatif. A cette époque, beaucoup ne pensaient pas encore à investir dans l’immobilier. Je n’étais pas un précurseur mais ce n’était pas la « fureur » immobilière des années 2005 à 2008 !

J’ai fait les constats suivants :

Investir en Bourse… il faut du cash, et ce n’est pas donné à tout le monde. Les effets de levier se font avec des lignes comptables importantes;
Créer une entreprise, c’est possible avec peu et en acceptant la part de risque.

Et pour ceux ayant du talent, ils finissent souvent par réussir, en provoquant aussi la chance !

A l’époque, ma conclusion était donc qu’il n’y avait que l’immobilier où l’on pouvait investir avec un faible apport et un emprunt bancaire complémentaire. La technique de base étant l’achat d’un immeuble au prix du marché (si possible en dessous), des travaux de rénovation (travaux déductibles et donc déficit foncier) , une division d’immeuble en plusieurs surfaces locatives (division des risques locatifs en cas d’impayés) et la mise en location en direct pour faire payer indirectement les remboursements bancaires par les locataires. Cela constituera à terme un patrimoine en vue d’une revente avec plus-value ou de revenus locatifs.

J’affirme donc que pour beaucoup d’entre nous, et ceux qui veulent réussir, on peut se constituer un patrimoine immobilier locatif en partant de peu. Cependant, il ne faut pas se tromper sur le premier investissement car de la réussite de celui-ci dépendra d’autres acquisitions.

Pourquoi une SCI? Il est préférable de créer une Société Civile Immobilière (SCI) : les revenus locatifs sont imposés sous le régime des revenus fonciers et les charges des travaux sont déductibles des loyers lorsque vous déclarez au fisc. Vous pouvez créer des déficits fonciers qui viennent s’imputer sur vos revenus fonciers dans la limite de 10.700€ par an. Le surplus et les intérêts d’emprunt s’imputent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Ce mécanisme via une SCI permettra de baisser votre base d’imposition et donc de payer moins d’impôts.

Vous pensez peut-être : que va-t-il vendre, où est le piège ? Je ne vends rien, je partage mon expérience et vous oriente vers un concept novateur sur Internet pour l’investissement immobilier : ImmoGoodDeal.fr.

En effet, je pense aujourd’hui que la réussite immobilière est encore possible mais plus difficile (à vous de positionner votre « curseur réussite » où vous le souhaitez!). J’ai donc eu l’idée de proposer via une plate-forme communautaire une solution novatrice pour investir dans l’immobilier locatif, idée basée en partie sur ma propre expérience et analyse.

L’idée m’est venue lors de discussions avec des amis :

Si tu achètes un immeuble on aimerait bien participer, tu peux penser à moi, je peux faire partie de l’opération ou du tour de table.

De plus, j’ai moi-même manqué des « affaires » sur des dossiers « trop gros » pour moi : soit par peur, soit l’investissement à cette époque était trop lourd et les banques ne m’auraient pas suivi, voire par manque d’un associé complémentaire.

Aujourd’hui, avec une baisse de confiance dans les placements financiers, l’investissement immobilier contrôlé en direct apparaît à mon sens comme un bon support en vue d’un complément de retraites par capitalisation face à un système par répartition qu’il sera difficile de maintenir en l’état.

Enfin, malgré une société individualiste, je pense que nous allons nous orienter vers une économie collaborative et transversale, caractérisée par l’association de ceux qui partagent un même but.

Partant de ces constats, j’ai créé ImmoGoodDeal.

ImmoGoodDeal a pour vocation de vous permettre d’investir dans l’immobilier locatif plus facilement grâce aux conditions novatrices proposées sur le site.

ImmoGoodDeal est un site communautaire de mise en relation qui permet de trouver un ou des associé(s) afin d’investir dans l’immobilier.

Si vous trouvez un ou plusieurs associé(s) afin d’investir, la création d’une SCI sera judicieuse : vous détiendrez alors des parts sociales en fonction de vos apports respectifs.

Depuis peu, les acquéreurs reprennent la main, la tendance est à la baisse des prix, et vraisemblablement les banques proposeront encore de bons taux en 2014 (malgré une remontée des taux à prévoir). En cas de crise, la pierre reste la pierre.

Pour conclure, ImmoGoodDeal est développé par une PME de création et de gestion de sites internet que j’ai créé dans les années 2000.

Notre PME continue aujourd’hui d’innover et de proposer de nouveaux services : ImmoGoodDeal fait partie de cette philosophie !

N’hésitez pas à consulter la rubrique Le Concept pour vous faire une idée.

ImmoGoodDeal : l’investissement immobilier collaboratif

2014-08-08T13:11:00+02:00

Les rendements d’épargne s’effondrent, le financement et les prestations des retraites par répartition s’annoncent de plus en plus difficile : il semble impératif de se procurer à termes des revenus complémentaires.

L’investissement immobilier locatif est une des solutions : avec un apport personnel et un emprunt bancaire, et grâce aux loyers payés par les locataires qui indirectement remboursent vos emprunts, vous vous constituez à terme des revenus complémentaires.

Je pense qu’il est toujours possible d’investir dans l’immobilier locatif, même s’il est vrai que c’est plus difficile aujourd’hui. Malgré une société aujourd’hui individualiste, l’individu devra évoluer rapidement vers l’idée de s’associer avec ceux qui partagent les mêmes idées ou les mêmes buts, dans une transition vers une économie collaborative. ImmoGoodDeal propose d’appliquer ces concepts à l’investissement immobilier destiné à l’usage locatif.

ImmoGoodDeal est un service de mise en relation afin d’investir avec des associés dans des biens immobiliers à usage locatif. Il devient dès lors possible plus facilement :

De réaliser un premier investissement que vous n’auriez pas pu réaliser seul et ainsi vous constituer à terme un capital immobilier ou des revenus complémentaires;
De faciliter le financement auprès des banques;
D’associer les compétences de chacun : un électricien permettra de réduire les coûts de rénovation grâce à a ses compétences;
De bénéficier de l’effet de levier et pouvoir investir dans des biens plus importants, présentant généralement une meilleure rentabilité.

Le site permettra de fédérer une communauté autour de biens immobiliers mis en ligne par des professionnels (agences, notaires) ou des particuliers. Puisque vous avez peut-être déjà un projet d’investissement et qu’il ne vous manque que des partenaires, vous pourrez également importer un bien qui vous intéresse pour le proposer à d’éventuels associés.

Immogooddeal - Mot-clé - Site communautaire

L’investissement immobilier locatif, toujours accessible ?

ImmoGoodDeal : l’investissement immobilier collaboratif