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Qu'est ce qu'un compromis de vente ?

2014-10-01T10:16:00+02:00

Un compromis de vente appelé également promesse synallagmatique de vente est un type de contrat utilisé dans le domaine immobilier.

La signature d’un compromis de vente est un engagement ferme et définitif d'acheter et de vendre un bien immobilier à un prix et des charges convenus, sous réserve de l'accomplissement de diverses conditions suspensives, notamment, que l'acquéreur obtienne un prêt. La date du transfert de propriété et de jouissance intervient, en principe, à la signature de l'acte authentique de vente établi par un notaire.

Si l'acquéreur ne veut plus acheter alors que toutes les conditions suspensives sont levées (prêt, etc.), le vendeur peut exiger de l'acquéreur le paiement d'une somme dont le montant est fixé dans la clause pénale du contrat (en général 10% du prix de vente). Le vendeur, quant à lui, est obligé de vendre et l'acquéreur peut l'assigner devant le Tribunal de Grande Instance pour l'y contraindre.

Toutefois, une clause dite "pénale" (article 1226 du Code Civil) peut prévoir pour celui qui n'est pas en faute (vendeur ou acquéreur) d'accepter ou non le refus du cocontractant d'exécuter le compromis de vente :

L'indemnité que devra alors verser la partie fautive à l'autre pourra s'élever jusqu'à 10 % du prix de vente : c'est la clause pénale.
En cas d'exécution de cette clause, le montant de l'indemnité pourra cependant être contesté devant un juge (article 1152 du Code Civil).

Les étapes du compromis de vente

L'acquéreur (et non le vendeur) dispose d'un délai de rétractation de 7 jours à compter de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant la vente ou à compter du lendemain de la remise en main propre contre récépissé d'une copie de l'acte et de ses annexes.

Pendant ce délai, l'acquéreur peut renoncer à l'achat du bien sans justification. (article L.271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation) et recouvrer le montant de l'indemnité d'immobilisation versée dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de sa rétractation (article L.271-2 du Code de la Construction et de l'Habitation).

L’acquéreur verse à cette occasion un chèque d’acompte dont le montant varie généralement entre 5 et 10 % du prix de l'acquisition.

Cependant, s’agissant d’une négociation entre le vendeur et l’acquéreur, il peut n’être prévu aucun acompte.

L’acquéreur dispose d’un délai légal minimum d'un mois après la signature pour obtenir son prêt immobilier : c’est une condition suspensive. En cas de non obtention, la vente est annulée.
Le vendeur doit fournir des diagnostics immobiliers (amiante, plomb, performance énergétique etc. …) suivant le bien immobilier, sa date de construction et sa situation géographique.
Pour une copropriété telle que la vente d’un appartement, le vendeur doit fournir entre autres les trois dernières assemblées générales des copropriétaires et l'état descriptif de division-règlement de copropriété.

Signature définitive

Elle intervient en règle générale dans les trois mois qui suivent la signature du compromis de vente. Trois mois au cours desquels le notaire est chargé de purger plusieurs aspects de la vente et réunir quelques documents (droit de préemption de la mairie et/ou des locataires, certificat d'urbanisme, constat d'assainissement, diagnostics obligatoires...).

À cette occasion, les vendeurs et acquéreurs peuvent être représentés chacun par leur propre notaire, sans surcoût. Dans ce cas, les notaires se partagent leurs émoluments.

De par ses conséquences juridiques et fiscales, la rédaction d'un compromis de vente est un acte important car il conditionne la vente/achat futur(e). Les agences immobilières peuvent prendre en charge cette rédaction et ont toutes les capacités pour le faire à condition de détenir les garanties financières suffisantes et également un compte séquestre dédié au versement des arrhes.

La durée du compromis peut être prolongée par un avenant, si les deux parties sont d'accord.

Contenu soumis à la licence CC-BY-SA. Source : Article Compromis de vente de Wikipédia en français (auteurs)

Les diagnostics immobiliers

2014-09-23T09:48:00+02:00

En bâtiment, le diagnostic est la démarche par laquelle l'expert généraliste ou spécialiste évalue un bâtiment selon des indicateurs ou critères propres à l'objet de l'étude.

Un diagnostic immobilier est un contrôle d'une habitation réalisé par un expert. Il aboutit à un bilan de l'état du bien.

En France, la loi oblige le vendeur le bailleur d'un bien immobilier à faire effectuer un diagnostic immobilier de son bien avant la vente ou la location de celui-ci. En fonction de la date de construction ou de l'implantation géographique, le vendeur ou le loueur doit effectuer tout ou partie des diagnostics suivants :

En cas de vente

Amiante : Il s'agit d'établir l'état de présence ou d'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante (article L. 1334-13 du code de la santé publique). Ce diagnostic est obligatoire si le permis de construire de l'immeuble est antérieur au 1er juillet 1997. La durée de validité est illimitée en cas d'absence d'amiante. En cas de présence d'amiante, le diagnostic est valable 3 ans. Il est conseillé de le refaire suite à des travaux.
Termites ou état parasitaire : À effectuer si l'immeuble est situé dans une zone déclarée infestée par la Préfecture (articles L. 133-4 et suivants et R. 133-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation). Valable 6 mois.
Exposition au plomb (peintures) : Pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949, à partir du 12 août 2008, le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) est obligatoire (articles L. 1334-5 et suivants et R. 1334-1 et suivants du code de la santé publique), dans le cadre de la prévention du saturnisme, pour les locations et les parties communes. La durée de validité du CREP est de 1 an si la présence de plomb a été constatée, et illimitée si aucune trace de plomb n'a été constatée ou que les traces relevées sont inférieures à certains seuils. Il est conseillé de le refaire suite à des travaux.
Diagnostic de performance énergétique (DPE) : Durée de validité (articles L. 134-1 à L. 134-5 du code de la construction et de l'habitation; Décret no 2008-1175 du 13 novembre 2008, article 1, relatif aux durées de validité des documents constituant le dossier de diagnostic technique et modifiant l’article R.271-5 du Code de la construction et de l'habitation) : la validité est de dix ans ; ce diagnostic doit être cependant refait si l'habitation a connu des travaux.

Depuis le 1er janvier 2011, il est obligatoire d'afficher l'étiquette du rapport du DPE dans son annonce immobilière, quel que soit le support : sur Internet, sur magazine, en agence ... néanmoins pour la presse papier seul la lettre représentant la classe énergétique est obligatoire.

Entré en application le 1er janvier 2011 en lieu et place du prêt à taux zéro, le PTZ Plus n’exige plus le « diagnostic d'habitabilité et de surface en vue d'un prêt à taux zéro sur un bien de plus de 20 ans ». Par contre, le futur emprunteur doit attester du caractère écologique ou tout au moins des performances de son futur logement.
Diagnostic gaz À établir dans le cas d'une installation intérieure datant de plus de 15 ans (articles L. 134-6 et R. 134-6 et suivants du code de la construction et de l'habitation). Durée de validité 3 ans. Un certificat de type 2 peu servir de diagnostic s'il a moins de 3 ans.
Diagnostic électrique Obligatoire pour toute vente d’un logement dont l’installation a plus de 15 ans (même en cas de rénovation). Réalisé sur l’ensemble de l’installation électrique privative des locaux à usage d’habitation et de leurs dépendances, ce diagnostic doit dater de moins de 3 ans.
État des risques naturels et technologiques (ERNT) : Pour un immeuble dont la commune a publié son Plan Particulier des Risques Naturels ou Technologiques, ou dans des zones sismiques (article L. 125-5 du code de l'environnement). Attestation valable 6 mois.
Attestation de conformité de l'assainissement non collectif (à compter du 1er janvier 2013) (articles L. 271-4 à L. 271-6 et R. 271-5 du code de 'habitation et de la construction et L. 1331-11-1 du code de la santé publique).

Enfin, un autre document peut être réclamé en cas de copropriété, mais il ne figure pas dans le dossier de diagnostic technique :

Métrage Loi Carrez (Superficie Carrez) En application de la Loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, dite loi Carrez (modifiant l'article 46 de la Loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis) : Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot.

En cas de location

Le dossier de diagnostics techniques (DDT) ne contient au maximum 5 diagnostics immobiliers obligatoires.

Diagnostic Amiante (liste A : repérage des flocages, calorifugeages, faux plafond).
État des risques naturels et technologiques (ERNT).
Diagnostic de performance énergétique (DPE).
Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP).
Le mesurage de la superficie habitable sur les baux de location (Loi BOUTIN) institué par la Loi n°2009-323 du 25/03/09 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (ce dernier diagnostic n'a pas obligation d'être réalisé par un diagnostiqueur certifié mais dans le cas contraire il engage la responsabilité du bailleur).

L'ensemble de ces diagnostics sont à la charge du vendeur ou du bailleur. Ils doivent être réalisés par des techniciens certifiés pour les diagnostics plomb, amiante, gaz, électricité, dpe et termites. Il faut vérifier que l'entreprise choisie est assurée correctement (minimum 500 000 € par an et 300 000 € par sinistre) et que les techniciens sont certifiés sur l'ensemble des diagnostics car en cas de litige, la transaction peut être remise en cause. En effet, la production de ces diagnostics exonère le vendeur de la garantie des vices cachés, mais encore faut-il que les contrôles aient été réalisés correctement.

Un diagnostic technique SRU est par ailleurs obligatoire avant la mise en copropriété d’immeuble de plus de 15 ans (Loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 dite Loi SRU).

Le cadre des études peut avoir pour but l'aide à la décision

en gestion technique de parc immobilier
au calcul de la valeur vénale des biens
en rénovation

Les critères d'évaluation

État physique et fonctionnel
Financier
Sécurité incendie
Analyse de matériaux
Performance énergétique

Les méthodes de diagnostic

Méthode EPIQR
Méthode MERIP
Méthode MER HABITAT

La certification des diagnostiqueurs

Depuis le 1er novembre 2007, tous les diagnostiqueurs immobiliers pour pouvoir exercer leur activité doivent se faire certifier par un organisme indépendant et accrédité par le COFRAC (Comité Français d'Accréditation) selon la norme ISO 17024. La certification obtenue par le diagnostiqueur garantit à son client institutionnel ou privé qu’il est détenteur des compétences nécessaires pour réaliser le ou les diagnostics réglementaires, et met fin à l’expression de jugements de valeur souvent subjectifs émanant d’acteurs isolés de la filière professionnelle du diagnostic.

Elle concerne actuellement six diagnostics obligatoires pour la vente d'un bien immobilier : l'amiante, le plomb, le DPE (diagnostic de performance énergétique), les termites, le gaz et l'électricité.

Le processus de certification comprend deux étapes : un examen théorique qui permet l'évaluation des connaissances théoriques requises pour chacun des diagnostics et un examen pratique, qui consiste en une mise en situation virtuelle du candidat pour évaluer son aptitude à la réalisation du diagnostic.

Contenu soumis à la licence CC-BY-SA. Source : Article Diagnostic immobilier de Wikipédia en français (auteurs)

ImmoGoodDeal : l’investissement immobilier collaboratif

2014-08-08T13:11:00+02:00

Les rendements d’épargne s’effondrent, le financement et les prestations des retraites par répartition s’annoncent de plus en plus difficile : il semble impératif de se procurer à termes des revenus complémentaires.

L’investissement immobilier locatif est une des solutions : avec un apport personnel et un emprunt bancaire, et grâce aux loyers payés par les locataires qui indirectement remboursent vos emprunts, vous vous constituez à terme des revenus complémentaires.

Je pense qu’il est toujours possible d’investir dans l’immobilier locatif, même s’il est vrai que c’est plus difficile aujourd’hui. Malgré une société aujourd’hui individualiste, l’individu devra évoluer rapidement vers l’idée de s’associer avec ceux qui partagent les mêmes idées ou les mêmes buts, dans une transition vers une économie collaborative. ImmoGoodDeal propose d’appliquer ces concepts à l’investissement immobilier destiné à l’usage locatif.

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Le site permettra de fédérer une communauté autour de biens immobiliers mis en ligne par des professionnels (agences, notaires) ou des particuliers. Puisque vous avez peut-être déjà un projet d’investissement et qu’il ne vous manque que des partenaires, vous pourrez également importer un bien qui vous intéresse pour le proposer à d’éventuels associés.