Ma technique d’investissement immobilier en 7 points clés

2014-08-13T13:25:00+02:00

Avant de détailler mes expériences concrètes, je vous présente ma technique générale d’investissement dans l’immobilier locatif.

Il s’agit de la transformation d’un bien immobilier d’occasion (de type immeuble ou maison présentant une configuration intéressante) en plusieurs surfaces locatives. Le but est de diviser les surfaces existantes, ce qui implique souvent une rénovation de l’immeuble : c’est avec cette technique, à mon sens, que les rentabilités seront les meilleures.

Voici 7 points clés, que j’ai utilisé avec succès de 1994 à 2008, de la prospection au financement pour s’assurer à mon avis le meilleur investissement possible.

Entre 2008 et 2012, les prix de vente des immeubles étant trop élevés, l’investissement immobilier locatif était moins judicieux et la rentabilité faible voire négative. Aujourd’hui, la tendance baissière du marché immobilier et des taux bancaires attractifs (moins de 3%) permettent de réinvestir dans de bonnes conditions dans l’immobilier locatif.

1 – L’emplacement

L’emplacement d’un bien immobilier est naturellement important lors d’une acquisition, il est important de se poser quelques questions élémentaires lors de la prospection :

Le bien est-il proche du centre ville, d’un lycée ou d’une université, de commerces ?
Le bien est-il proche d’un embranchement d’autoroute, d’une gare routière/SNCF, d’un arrêt de bus, d’un parking public ou privé ?
Votre investissement est-il dans une ville dynamique? Y-a-t-il des projets de développement urbain? (tram,métro…) Y-a-t-il un projet de réhabilitation d’un quartier ?

Plusieurs réponses positives à ces questions indiquent une qualité d’emplacement supérieure de votre futur immeuble.

Aussi, il est important de connaître le prix de vente au mètre carré pour des biens similaires du secteur concerné, en passant soit par les notaires et agences immobilières, soit par Internet. En couplant cet indicateur et la qualité de l’emplacement du bien, vous pouvez déterminer si le prix de vente du bien est surévalué ou non. Connaître les délais de revente du secteur est utile pour le futur : gardez à l’esprit qu’il est « assez facile » d’acheter, mais plus difficile de revendre dans le cas d’une erreur !

Enfin, il faut également connaître la tendance du marché : questionnez les professionnels pour savoir ce qui se loue (studio, T2,T3, idem pour les rez-de-chaussé à usage professionnel ou commercial), dans quelles fourchettes de prix et de délais, voire passez une petite annonce de location prospective sur un bien que vous envisagez d’acheter et les réponses obtenues !

2 – Le type de bien

Pour l’acquisition d’un immeuble à usage locatif, il est important de pouvoir diviser le risque locatif et donc d’avoir plusieurs locataires. En effet, en cas d’impayés d’un locataire les autres assument partiellement votre remboursement bancaire. Il faut évaluer un immeuble sur sa facilité à le diviser en plusieurs lots. N’hésitez pas à mutualiser les idées avec vos proches si vous avez du mal à vous projeter dans le futur : peut-on transformer cet immeuble? Si oui, en combien de logements? L’accès aux étages est-il facile ?

Ma préférence se porte sur un rez-de-chaussée loué en local commercial/professionnel, et des logements d’habitation aux étages, avec si possible un minimum de 4 locataires par immeuble.

Pour le rez-de-chaussée, analysez la présence aux alentours de locaux professionnels ou commerciaux, ce qui pourrait indiquer une certaine pertinence dans l’implantation d’une nouvelle activité ou ce qui pourrait être crée comme activité complémentaire.

Pour les logements d’habitation, privilégiez les logements de petites surfaces destinés aux étudiants et personnes démarrant dans la vie active : studio de 20 m², T2 jusqu’à 45 m² car la rentabilité est meilleure au m², les loyers sont modérés (de 380 a 550 euros hors grandes villes) et donc plus faciles à louer. Au dessus de cette fourchette de prix, il devient plus difficile de trouver rapidement des locataires et la location de T3 s’adresse généralement aux familles avec enfants. Ces familles présentent en général plus de stabilité, mais aussi plus de difficultés en cas d’impayés (c’est un choix locatif).

Pour vérifier la compatibilité de l’immeuble avec un tel projet, il faut commencer par s’assurer de la présence d’une entrée commune suffisante (accès rdc et étages, ou à la limite 2 entrées distinctes).

Ensuite, il faut vérifier les raccordements au tout à l’égout pour l’ensemble des étages et donc des lots à créer (contraintes techniques : si celles-ci ne sont pas réalisables,il sera difficile de diviser votre immeuble à moindres frais). Si vous souhaitez diviser un étage en 3 appartements T2, il faut penser en premier lieu aux raccords tout à l’égout et arrivées d’eau pour chaque appartement. Les installations électriques (colonnes montantes) sont moins contraignantes. Il est maintenant temps d’évaluer l’état du bien !

3 – L’état du bien

Il faut en premier lieu vérifier la toiture. Une toiture en bon état réduit grandement la facture des travaux : vérifiez par exemple la présence de fuites, allez visiter quand il pleut! Il y a en outre d’autres facteurs importants à analyser :

Le nombre de compteurs edf, gaz et eau;
L’état des fenêtres : est-ce du double vitrage ?
L'état de l’installation électrique;
L’état des murs, l’humidité ambiante;
Les constats existants (présence d’amiante, insectes…).

Tous ces éléments vont déterminer le coût de l’enveloppe travaux nécessaire pour rénover votre bien. Il est nécessaire de faire passer des entreprises de rénovation dès le début des négociations avec le vendeur, afin d’avoir des devis avant l’acquisition.

4 – Achat et prix

En général, il y a deux façons de faire une « bonne affaire » :

Etre le premier sur une authentique bonne affaire. C’est difficile car il faut avoir un réseau d’informations (agences, assureurs ayant connaissance de successions, relations avec du personnel d’études notariales…)
Etre le dernier ! De nombreux biens sont au départ surévalués par les agences ou les vendeurs. Des offres sont alors proposées, et successivement refusées. Le temps passe, et les vendeurs finissent par baisser les prix (droits de succession et factures à payer, etc.). Généralement, ceux ayant fait une offre au départ sont passés à autre chose, en quête d’un autre investissement. Arriver après la bataille…ça fonctionne! Demandez à l’agence s’il y a déjà eu une baisse de prix, des offres refusées et la date de mise en vente. Ne pas hésiter à proposer une baisse des prix si le bien est en vente depuis un certain temps : vous êtes en position de force, c’est un avantage.

En règle générale il faut toujours vérifier si le prix colle au marché : prix au m², et comparaison avec les ventes réalisées dans le secteur. Il ne faut jamais hésiter à marchander le prix et à faire des contre-propositions.

5 – Les travaux

Pour les travaux, il est important de diviser le risque autant que possible : il convient de faire appel à plusieurs entreprises et de demander plusieurs devis. Sélectionnez une entreprise par corps d’état (second oeuvre, électricité, plomberie, peinture, carrelage…) Certes, c’est plus de temps passé pour sélectionner les entreprises, mais en cas de problèmes avec une entreprise celle-ci est focalisée sur un seul corps d’état dans votre immeuble. Faites au moins trois devis par corps d’état et n’hésitez pas à « convoquer » en même temps les entreprises concurrentes…afin d’obtenir des devis serrés!

Si possible, achetez une partie du matériel en direct : carrelage, parquet, sanitaires, robinetterie, toile de verre, etc. C’est facile et vous évitez de payer une marge importante que les entrepreneurs prennent sur ces matériaux. C’est possible sans être pro, mais si vous êtes une SCI ouvrez un compte pro chez des distributeurs de matériel afin de bénéficier de tarifs remisés.

Il est important de ne payer les travaux qu’a l’avancement de ceux-ci : un acompte au départ est souvent nécessaire pour sceller un contrat, mais ne payez pas 30% au bon de commande! Proposez 10% au démarrage du chantier puis paiements à l’avancement du chantier.

Demandez des renseignements sur la santé financière des entreprises de travaux que vous allez sélectionner et éventuellement la possibilité de voir leurs dernières réalisations. Si celles-ci souhaitent une garantie de paiement, donnez vos contacts bancaires.

Un immeuble ayant beaucoup de travaux va vous permettre de réduire vos impôts si votre SCI est à l’IR (Impôt sur le Revenu). Néanmoins vérifiez si ceux-ci sont éligibles au déficit foncier (Se renseigner auprès des impôts). En règle générale il ne faut pas augmenter la surface de votre immeuble nécessitant l’obtention d’un permis de construire. Les travaux déductibles sont d’ordinaire ceux destinés à une rénovation de surfaces existantes à usage d’habitation et pro dans une certaine limite.

Achetez et financez vos travaux impérativement avec des traces comptables. Sur chaque facture, il faut faire apparaître l’adresse du chantier, ne pas payer « au noir » vos travaux : aucun intérêt puisque vos travaux sont déductibles de vos revenus fonciers !

6 – La location

Louez en direct afin de réduire les frais d’actes du bail et de sélectionner vos locataires! Pour les logements, utilisez les sites gratuits d’annonces, mais parallèlement mettez vos biens à louer sans exclusivité dans 2 agences (pas plus) et essayez de ne pas payer de frais (ceux-ci seront à la charge du locataire).

Pour le local professionnel/commercial, il est préférable de faire appel aux agences. Celles-ci disposent d’une expertise métier et auront plus facilement en portefeuille des locataires potentiels. Négociez les frais : si possible, ceux-ci devraient être à la charge du locataire. Cela n’empêche pas de passer des annonces en direct mais vous aurez vraisemblablement des dossiers de moins bonne qualité.

7 – Financement et assurance

Faites jouer la concurrence pour le financement : consultez votre banque mais également d’autres. Des écarts significatifs peuvent apparaître! (Par exemple, 0,2% sur dix ans représentent des sommes importantes sur le montant financé en intérêts en moins). A noter cependant qu’avant, les banques finançaient un bien jusqu’à 110% (achat + frais d’acquisition). Aujourd’hui il est nécessaire d’autofinancer au moins les frais d’acquisition.

Enfin, privilégiez la délégation d’assurance pour couvrir votre prêt : elle est souvent moins élevée que celle proposée par la banque réalisant votre financement. Là-aussi, négociez avec votre banque car celle-ci va essayer de vous vendre sa propre assurance, souvent plus élevée.

Cette technique est celle que j’ai appliqué a la lettre à partir de 1994, date à laquelle je n’avais pas d’expérience spécifique liée à l’immobilier. Avec ces cas concrets que je vais vous présenter (un par mois), j’affirme et je démontre qu’il est encore possible de se constituer un patrimoine immobilier locatif.

Certes, c’est plus compliqué aujourd’hui mais toujours possible.

Pour finir, dans votre plan de financement représentant l’acquisition, les travaux, la durée de l’emprunt et le taux, une mensualité bancaire sera à payer auprès de votre banque. Il est important en face de cette échéance financière de faire apparaître la somme totale de vos loyers. Veillez donc dans le meilleur des cas à ce que la somme des loyers soit supérieure au montant du remboursement.

La rentabilité de votre investissement dépendra donc des critères évoqués ci-dessus. Pour calculer la rentabilité brute d’un investissement, la formule est Taux de rentabilité brute = 100 x (loyer mensuel x 12) divisé par le prix d’acquisition.

Par exemple, un immeuble acheté 200.000 euros qui rapporte 16.000€ de loyers par an a une rentabilité brute de 8%.

Nous vous proposons via ImmoGoodDeal une solution novatrice pour mettre le pied à l’étrier et peut-être à terme vivre de revenus locatifs, ou vous constituer une retraite par capitalisation.

Immogooddeal - Mot-clé - Emplacement